집값이 $600,000이면 20% 보증금은 $120,000입니다. 하지만 빅토리아에서 투자주택을 산다는 계산은 여기서 끝나지 않습니다. 일반 취득세만 $31,070이어서, 법무·검사·대출 비용을 넣기 전에도 최소 $151,070의 현금이 필요합니다.
월세가 대출을 모두 갚아 줄 것이라고 가정하는 것도 위험합니다. 이 글의 예시에서는 멜버른 신규 임대차 중간값 $580/주를 받아도, 기타 보유비용을 빼기 전부터 원리금 상환액이 월세보다 약 $464 많습니다.
마지막 공식 확인: 2026년 8월 13일(AEST)
이 글은 빅토리아의 $600,000 투자주택을 가정한 교육용 계산입니다. 특정 매물·지역·대출을 추천하거나 수익을 보장하지 않습니다.
30초 요약
- 매입가 $600,000, 보증금 20%라면 대출은 $480,000입니다.
- 빅토리아 투자주택 일반 취득세 $31,070을 더하면 최소 초기현금은 $151,070입니다. 법무·검사·대출비용과 비상자금은 별도입니다.
- RBA의 2026년 6월 신규 투자용 원리금 대출 평균금리 6.32%를 적용하면 30년 월 상환액은 약 $2,977입니다.
- 멜버른 신규 임대차 중간값 $580/주를 단순 적용하면 월 환산 임대료는 약 $2,513입니다. 공실·관리비·보험·수리·카운슬 요금·토지세 전부터 월 약 $464가 부족합니다.
- 금리가 2%포인트 높아진 8.32%에서는 월 상환액이 약 $3,630으로 늘어납니다. 같은 임대료를 가정하면 기타 비용 전 부족액은 월 약 $1,116입니다.
이 글의 계산 기준
| 항목 | 가정 |
|---|---|
| 지역 | Victoria, Melbourne 예시 |
| 매입가 | $600,000 |
| 보증금 | 20% = $120,000 |
| 대출 | $480,000 |
| 상환 방식 | 30년 P&I, 월 상환 |
| 예시 금리 | 연 6.32% |
| 예시 임대료 | 주 $580 |
| 구매자 | 호주 거주 일반 개인 투자자 예시 |
매입가와 임대료는 같은 특정 매물에서 가져온 숫자가 아닙니다. $600,000은 계산을 쉽게 보여 주기 위한 가정이고, $580은 Homes Victoria가 발표한 2025년 9월 분기 멜버른 전체 신규 임대차 중간값입니다.
왜 $600,000으로 계산했나
Valuer-General Victoria의 최신 공개 분기자료에서 2025년 12월 분기 메트로폴리탄 멜버른 중간 매매가격은 하우스 $900,000, 유닛 $640,000이었습니다. 빅토리아 전체는 하우스 $785,000, 유닛 $620,000이었습니다.
$600,000은 멜버른 유닛 중간값에 가까운 둥근 예시 금액입니다. 이것이 현재 시장의 ‘적정가’라는 뜻은 아닙니다. 중간값*은 가격을 낮은 순서부터 놓았을 때 한가운데에 오는 값일 뿐, 침실 수·건물 상태·교통·토지가치가 같은 집의 가격이 아닙니다.
* 중간값: 집 5채가 $400,000, $500,000, $600,000, $800,000, $1,000,000이면 한가운데인 $600,000을 말해요.
보증금 $120,000만 준비하면 되는 것이 아니다
20% 보증금이면 LVR*은 80%입니다. 이 예시에서는 집값 $600,000 가운데 내 돈이 $120,000이고, 은행 돈이 $480,000입니다.
* LVR: 집값 중 은행에서 빌리는 돈의 비율이에요. $600,000짜리 집에 $480,000을 빌리면 80%입니다.
빅토리아에서 본인이 주로 거주하는 집이 아닌 투자주택에 적용되는 일반 취득세(land transfer duty·흔히 stamp duty) 세율에서 $130,000 초과 $960,000 이하 구간은 다음과 같이 계산합니다.
$2,870 + ($600,000 - $130,000) × 6% = $31,070
| 처음 필요한 돈 | 금액 |
|---|---|
| 20% 보증금 | $120,000 |
| 빅토리아 일반 취득세 | $31,070 |
| 최소 합계 | $151,070 |
이 합계에는 다음 비용이 들어 있지 않습니다.
- conveyancing 비용* 또는 변호사 비용
- 건물·해충 검사비
- 타이틀·검색·정산 조정 비용
- 대출 신청·평가·등록 비용
- 즉시 필요한 수리와 가전 교체비
- 공실과 금리 상승을 버틸 비상자금
* conveyancing 비용: 계약서와 Section 32(판매자가 계약 전에 주는 부동산 정보서)를 확인하고, 집의 법적 소유권을 매도인에게서 매수인에게 옮기는 일을 변호사나 면허가 있는 conveyancer에게 맡기는 비용이에요. 전문가 수수료에 타이틀 검색·등록·전자정산 같은 행정 실비가 어디까지 포함됐는지 서면 견적을 확인하세요. 취득세, 건물·해충검사비, 대출비용은 별도예요.
그래서 $151,070은 ‘충분한 예산’이 아니라 보증금과 일반 취득세만 합친 최소 출발선입니다. 실제 견적과 개인 상황을 더해야 합니다.
월 대출상환액은 약 $2,977
RBA 현금금리와 실제 주택대출 금리의 차이를 먼저 이해하면 이 숫자를 읽기 쉽습니다. RBA가 공개한 2026년 6월 신규 투자용 P&I* 주택대출 평균금리는 연 6.32%였습니다. 이 수치는 고정·변동 대출을 함께 집계한 시장 평균이며, 개인에게 제시되는 실제 금리는 신용, 소득, LVR, 대출상품에 따라 달라집니다.
* P&I: 매달 이자만 내는 것이 아니라 빌린 원금도 조금씩 함께 갚는 방식이에요.
$480,000을 연 6.32%, 30년, 월 상환으로 계산하면 다음과 같습니다.
| 대출 계산 | 금액 |
|---|---|
| 월 상환액 | $2,977.33 |
| 연 상환액 | $35,727.96 |
| 첫 1년 이자 부분 | 약 $30,177.04 |
| 첫 1년 원금 부분 | 약 $5,550.92 |
30년 동안 금리가 6.32%로 고정된다고 예측한 계산은 아닙니다. 현재 평균금리를 한 시점에 넣어 비교한 모델입니다.
주 $580을 받아도 기타 비용 전부터 월 $464 부족
Homes Victoria의 최신 공개 Rental Report에서 2025년 9월 분기 멜버른 신규 임대차 중간값은 주 $580, 지역 빅토리아는 주 $470이었습니다.
멜버른 $580을 52주 모두 받는다고 단순 계산하면 연 $30,160, 월 평균 $2,513.33입니다. $600,000 매입가와 비교한 gross rental yield*는 약 5.03%입니다.
* gross rental yield: 집값과 1년 월세만 비교하는 숫자예요. 관리비·보험·수리비·세금·대출이자를 아직 빼지 않은 ‘비용 전 수익률’입니다.
| 비용 전 월 현금흐름 | 금액 |
|---|---|
| 월 환산 임대료 | +$2,513.33 |
| 월 P&I 상환액 | -$2,977.33 |
| 기타 비용 전 차액 | -$464.00 |
연간으로는 약 $5,568가 부족합니다. 여기에도 공실, 부동산 관리비, 보험, 카운슬·수도요금, 수리, owners corporation(옛 이름 body corporate) 비용, 토지세가 아직 들어가지 않았습니다.
또한 멜버른 전체의 주 $580을 특정 $600,000 매물의 예상 임대료로 쓰면 안 됩니다. 같은 가격의 집이라도 지역, 침실 수, 주차, 건물 연식과 상태에 따라 실제 임대료가 크게 달라집니다. 최소 세 곳 이상의 현지 임대관리업체 견적과 최근 유사 임대계약을 확인해야 합니다.
집을 가진 뒤 계속 나가는 돈
ASIC Moneysmart*는 투자주택의 지속 비용으로 카운슬·수도요금, 건물·임대인 보험, owners corporation 비용, 토지세, 관리수수료, 수리·유지비를 안내합니다. 여기에 빅토리아 임대인의 안전점검·본드 관련 의무도 함께 확인해야 합니다.
* Moneysmart: ASIC(호주증권투자위원회)이 운영하는 호주 연방정부 금융정보 사이트예요. 대출·투자 안내와 계산기는 무료지만, 돈을 빌려주거나 개인에게 맞춘 금융조언을 해주는 곳은 아니에요.
빅토리아 토지세는 매입가 $600,000에 바로 세율을 곱하는 방식이 아닙니다. 매년 12월 31일 보유한 과세 토지의 site value*, 소유구조, 다른 토지 보유분 등을 합쳐 계산합니다. 그래서 매물의 site value와 자신의 전체 보유상황 없이 이 글에서 임의 금액을 넣지 않았습니다.
* site value: 집 건물값을 빼고 땅만 얼마인지 평가한 값이에요. 아파트도 땅 지분에 해당하는 값이 있습니다.
매물을 비교할 때는 최소한 다음 12개월 비용을 판매자 서류와 실제 견적으로 채우세요.
- 카운슬 요금
- 소유자가 부담하는 수도요금
- 건물보험과 임대인 보험(landlord insurance)
- owners corporation 비용
- 토지세
- 임대관리수수료와 광고비
- 정기 수리·유지비
- 예상 공실기간
금리와 공실을 함께 스트레스 테스트하기
Moneysmart는 주택대출 비용을 볼 때 금리가 2%포인트 올랐을 때도 계산해 보라고 안내합니다. 이 글의 6.32%에 2%포인트를 더한 8.32%를 넣으면 월 상환액은 약 $3,629.73입니다.
| 시나리오 | 대출 상환 | 임대수입 | 기타 비용 전 차액 |
|---|---|---|---|
| 기준: 6.32%, 52주 임대 | $35,727.96/년 | $30,160/년 | -$5,567.96/년 |
| 금리 8.32%, 52주 임대 | $43,556.74/년 | $30,160/년 | -$13,396.74/년 |
| 6.32%, 4주 공실 + 수리 $5,000 | $35,727.96/년 | $27,840/년 | -$12,887.96/년 |
세 가지 모두 예측이 아니라 버틸 수 있는지 확인하는 가상시험입니다. 세금환급을 받기 전에도 이 부족액과 실제 보유비용을 감당할 수 있는지 먼저 봐야 합니다.
이자만 내면 월 부담은 줄지만 빚은 줄지 않는다
RBA의 2026년 6월 신규 투자용 interest-only 평균금리는 연 6.50%였습니다. $480,000의 이자만 계산하면 월 $2,600, 연 $31,200입니다.
P&I 6.32%의 월 $2,977보다 당장 내는 돈은 적지만 principal*은 줄지 않습니다. 이자만 내는 기간이 끝나면 남은 짧은 기간에 원금까지 갚아야 해 월 상환액이 크게 늘 수 있습니다.
* principal: 은행에서 처음 빌린 돈 자체예요. 이자만 내면 사용료는 내지만 빌린 원금은 그대로 남습니다.
통장 적자와 세금상 손실은 같은 숫자가 아니다
첫해 P&I 상환액 약 $35,728 가운데 예시상 이자는 약 $30,177이고 원금은 약 $5,551입니다. ATO는 임대소득을 만들기 위해 쓴 대출의 이자는 조건을 충족하면 공제할 수 있지만, 원금 상환은 공제할 수 없다고 안내합니다.
카운슬 요금과 일부 수리비처럼 그해 공제할 수 있는 항목이 있는 반면, 대출 설정비(borrowing costs)와 건물 공사비 공제(capital works)처럼 여러 해에 나눠 공제하는 항목도 있습니다. 매입가와 conveyancing 같은 취득비용은 즉시 임대비용으로 공제하지 않고, 보통 집을 팔 때 양도차익 계산에 쓰는 취득원가(cost base)에 반영됩니다.
negative gearing*은 월세보다 통장에서 나간 모든 돈이 많다는 뜻이 아니라, 세법상 공제 가능한 임대비용이 임대소득보다 큰 상태를 말합니다.
* negative gearing: 대출로 산 임대주택에서 임대수입보다 세법상 공제 가능한 비용(대출이자 포함)이 더 커 세금 계산상 임대손실이 생긴 상태예요. 통장에서 빠져나간 모든 돈이 공제되는 것도, 손실 전액을 정부가 돌려주는 것도 아니에요. 현재 규칙에서는 조건에 맞는 손실을 급여 같은 다른 소득에서 뺄 수 있지만, 아래 2027년 개편도 함께 확인해야 해요.
2027년 7월부터 세법이 바뀐다
ATO는 2026년 6월 29일, negative gearing과 CGT 개편이 법률이 됐고 2027년 7월 1일부터 적용된다고 안내했습니다.
- 주거용 부동산 negative gearing은 새로 지은 주택으로 제한됩니다.
- 개인·신탁·파트너십의 기존 50% CGT 할인은 cost-base indexation과 양도차익 30% 최저세율 방식으로 바뀝니다.
- 2026년 5월 12일 오후 7시 30분(AEST) 발표 시점에 이미 보유한 부동산은 negative-gearing 변경에서 제외됩니다.
- CGT 변경은 2027년 7월 1일 이후 새로 생기는 이익 부분에 적용됩니다.
* CGT: 집을 산 가격보다 비싸게 팔아 이익이 생겼을 때 그 이익을 세금 계산에 넣는 제도예요.
따라서 2026년 8월에 기존주택을 새로 사는 사람은 ‘예전처럼 월 손실을 급여소득에서 계속 뺄 수 있다’고 가정하면 안 됩니다. 새집과 기존주택을 비교하되, 세금만 보고 새집을 고르는 것도 위험합니다. 신축 프리미엄, 공사 하자, 개발업체 기록, owners corporation 예산과 주변 공급량을 함께 확인해야 합니다.
계약일, 주택이 ‘new build’에 해당하는지, 개인·신탁 등 소유구조와 전환규칙은 등록 세무사에게 확인하세요.
시민권이 없다고 모두 같은 규칙을 적용받는 것은 아니다
외국인 투자자에 해당하면 이 글의 일반 계산을 그대로 쓰면 안 됩니다. 호주 외국인투자 안내는 2025년 4월 1일부터 2029년 6월 30일까지 외국인 투자자의 기존주택 구매를 원칙적으로 금지하며 제한된 예외만 둡니다.
빅토리아의 foreign purchaser additional duty는 현재 8%입니다. $600,000에 적용되면 일반 취득세 외에 $48,000이 추가될 수 있습니다. 이 경우 보증금과 두 취득세만 합쳐도 $199,070입니다.
비자·시민권, 세법상 거주자, 빅토리아의 ‘foreign purchaser’ 판정, 연방의 외국인투자 승인 여부는 서로 다른 질문일 수 있습니다. 계약 전에 FIRB*의 역할을 구분하고, 호주 국세청(ATO)의 주거용 외국인투자 안내와 빅토리아주 세입청(SRO) 기준으로 자신의 자격을 확인해야 합니다.
* FIRB(Foreign Investment Review Board·외국인투자심의위원회): 일부 외국인 투자안을 살펴 재무장관에게 의견을 주는 자문기구예요. FIRB가 최종 허가를 내리는 것은 아니며, Treasury(호주 재무부)가 제도를 운영하고 주택 매입 신청·수수료·준수 관리는 ATO가 처리해요.
어떤 부동산부터 보는 것을 추천하나
특정 suburb나 매물을 먼저 추천하지 않습니다. 초보 투자자라면 다음 순서가 더 안전합니다.
- 세금환급을 빼고도 8.32% 금리와 최소 4주 공실을 감당할 수 있는 최대 매입가를 먼저 정합니다.
- 같은 예산에서 기존주택 3개와 신축 3개를 나란히 비교합니다.
- 각 매물의 실제 임대관리업체 견적, 카운슬 요금, owners corporation 서류, 보험 견적, site value를 채웁니다.
- 신축은 세제만 보지 말고 주변 공급, 신축 프리미엄, 하자, 개발업체와 시공사 기록을 확인합니다.
- 기존주택은 building and pest inspection과 owners corporation 회의록에서 큰 수리계획을 확인합니다.
- ‘확정 수익’, ‘곧 오를 지역’, ‘오늘 계약해야 한다’는 말보다 독립된 변호사·대출기관·등록 세무사의 자료를 우선합니다.
계산 뒤에도 충분한 비상자금이 남고, 세금혜택이 없어도 부족액을 오래 감당할 수 있으며, 금리가 주식 같은 다른 투자수단에 미치는 영향까지 비교한 뒤 그 수익과 위험이 더 낫다고 판단될 때만 다음 단계로 가는 접근을 추천합니다.
realestate.com.au와 Domain은 이렇게 비교하세요
공식 통계는 시장 전체의 기준을 보여 주고, realestate.com.au의 멜버른 매물과 Domain의 멜버른 매물은 지금 광고 중인 집을 보여 줍니다. 두 포털은 주변 지역 포함 여부, 신축 프로젝트와 광고 노출 방식이 달라 결과 수가 같지 않을 수 있습니다.
- 두 포털에 같은 suburb 또는 postcode를 넣고 주변 지역 포함 여부를 맞춥니다.
- 유닛·아파트, 기존주택·신축, 침실 수, 주차와 최고가격 $600,000을 같은 조건으로 설정합니다.
- 최소 6개 매물의 표시가격, owners corporation 비용, 카운슬 요금, 주차, 면적과 매물 공개일을 한 표에 적습니다.
- 표시가격은 팔린 가격이나 감정가가 아닙니다. 최근 유사 매매와 계약서류를 별도로 확인합니다.
- 임대료 광고나 자동 추정치는 보조자료로만 보고, 현지 임대관리업체 두 곳 이상에서 같은 집의 임대료 견적을 받습니다.
* 매물 포털: 집을 광고하고 찾는 웹사이트예요. 광고사진·설명·표시가격은 수시로 바뀌며, 그 집의 가치나 수익을 보장하는 공식 판정이 아닙니다.
매물 사진과 설명은 블로그로 복사하지 않고 원문 링크만 사용합니다. 관심 매물이 생기면 포털 화면보다 계약서, Section 32, owners corporation 서류, 건물검사와 독립된 전문가 확인을 우선하세요.
계약 전에 확인할 10가지
- 실제 대출 사전승인 금리와 월 상환액
- 취득세 공식 계산기 결과
- 최근 유사 매물의 매매가격과 임대계약
- 두 곳 이상 임대관리업체의 예상 임대료
- 카운슬·수도·owners corporation의 최근 고지서
- 건물·해충 검사와 큰 수리계획
- site value와 예상 토지세
- 금리 +2%포인트, 4주 공실, 큰 수리 한 건의 동시 발생
- 2027 negative gearing·CGT 변경이 내 계약과 소유구조에 미치는 영향
- foreign purchaser 또는 연방 외국인투자 규칙 적용 여부
자주 묻는 질문
$151,070만 있으면 $600,000 투자주택을 살 수 있나요?
아닙니다. 보증금과 일반 취득세만 합친 최소 계산입니다. 법무·검사·대출·정산 비용과 수리·공실 비상자금을 더해야 하며, 대출승인도 별도입니다.
conveyancing 비용은 무엇을 내는 돈인가요?
집의 법적 소유권을 매도인에게서 매수인에게 옮기는 업무 비용입니다. 계약서와 Section 32(판매자가 계약 전에 주는 부동산 정보서) 검토, 타이틀 검색, 정산과 이전서류 처리가 포함될 수 있습니다. 전문가 수수료와 검색·등록 같은 실비가 어디까지 견적에 포함되는지 확인하세요. 취득세, 건물·해충검사비, 대출비용은 별도입니다.
주 $580이면 어느 $600,000 매물에도 적용할 수 있나요?
아닙니다. 멜버른 전체 신규 임대차 중간값입니다. 특정 매물은 같은 지역·침실 수·형태·상태의 실제 임대계약과 현지 관리업체 견적으로 다시 계산해야 합니다.
negative gearing(세금 계산상 임대손실)이면 정부가 손실을 전부 돌려주나요?
아닙니다. 세금 공제는 쓴 돈을 그대로 환급하는 제도가 아니라, 세금을 계산할 소득을 줄이는 방식입니다. 실제 절세액은 개인의 소득·세율·소유구조와 각 비용의 공제 가능 여부에 따라 달라집니다. 원금 상환과 취득비용처럼 즉시 공제되지 않는 돈도 있고, 위 설명처럼 2027년부터 적용 범위도 바뀝니다.
금리가 2%포인트 오르는 계산은 예측인가요?
아닙니다. Moneysmart가 권하는 여유도 점검 방식입니다. 실제 금리는 더 적게 또는 더 많이 움직일 수 있습니다.
이 글을 봤다면 다음 질문
공식 출처
- Reserve Bank of Australia — Lenders’ Interest Rates — 2026년 6월 신규 투자용 P&I·interest-only 평균금리
- Reserve Bank of Australia — Cash Rate Target — 2026년 8월 12일 효력 현금금리 4.35%
- State Revenue Office Victoria — 투자주택 일반 취득세율 — $130,000~$960,000 구간 계산
- State Revenue Office Victoria — 취득세 계산기
- Homes Victoria — Rental Report — 멜버른·지역 빅토리아 신규 임대차 중간값
- Valuer-General Victoria — Property sales statistics — 2025년 12월 분기 주택·유닛 중간 매매가격
- Consumer Affairs Victoria — Seek expert advice on property — conveyancing 정의·업무와 서면 견적
- ASIC Moneysmart — About us — 운영기관과 제공하지 않는 서비스
- ASIC Moneysmart — Buying an investment property — 매입·보유비용, 공실·분산 위험
- ASIC Moneysmart — Buying a house — 20% 보증금과 금리 +2% 점검
- ATO — How to claim rental expenses — 즉시·분할·비공제 비용과 negative gearing
- ATO — Interest expenses — 임대용 대출이자와 원금 구분
- ATO — Negative gearing·CGT 세제개편 — 2027년 7월 시행 법률
- Australian Government — Foreign Investment Review Board — FIRB의 자문 역할과 결정 구조
- Australian Government — Foreign investment residential land — 기존주택 구매 제한과 신고·승인
- State Revenue Office Victoria — Foreign purchaser additional duty — 추가취득세 8%
사진 두 장은 원본 사진 페이지와 라이선스를 2026년 8월 13일에 확인했습니다. 매물 포털 사진, 정부 로고와 제3자 화면은 사용하지 않았습니다.
확인일과 변경기록
- 최초 작성: 2026년 8월 13일
- 최종 공식 확인: 2026년 8월 13일(AEST)
- 다음 정기 검토: 2026년 11월 13일
- 즉시 검토 신호: RBA 금리, 빅토리아 취득세·토지세, ATO 세제 전환지침, 연방 외국인투자 규칙 중 하나가 변경될 때
2026년 8월 13일 — 첫 검증 초안. RBA, ATO, ASIC Moneysmart, 빅토리아 SRO, Homes Victoria, Valuer-General Victoria, Australian Government 외국인투자 공식자료를 기준으로 계산함.
이 글은 공개된 공식 자료를 한국어로 풀어 쓴 일반 교육정보입니다. 개인별 금융·세무·법률 또는 신용 조언이 아니며, 특정 부동산·대출의 매수·계약을 권하지 않습니다. 계약이나 투자 결정을 하기 전에 최신 공식 원문과 독립된 면허 보유 전문가에게 확인하세요.
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